Что такое инвестиционный период и титульный период в ипотеке

Ставка по ипотеке: фиксированная или плавающая? Что выгоднее?

Ипотека – это одна из форм залога, при которой должник передает кредитору недвижимое имущество. Впоследствии держатель залога может получить назад свои деньги за счет реализации имущества.

В финансовом словаре термин расшифровывается как сдача недвижимости в залог для получения банковского кредита. Простой же обыватель привык понимать под словом «ипотека» жилищное кредитование. Встречается и еще одно толкование «ипотека – это рабство», с которым нельзя не согласиться. Особенно если речь идет о валютном кредите.

Ипотека, как банковский заём, оформляется на любого гражданина РФ, который соответствует всем требованиям финансовой организации и имеет достаточный уровень дохода. Причем для оформления кредита неважно, есть ли в собственности заемщика другое жилое помещение. Ипотеку можно оформлять и второй, и третий раз (в зависимости от желаний и возможностей).

Ипотечный период — это… Что такое Ипотечный период?

 Ипотечный период Ипотечный период Ипотечный период — период времени с момента получения заявки от потенциальных ипотечных заемщиков до реализации кредитов.
По-английски: Mortgage pipeline

Финансовый словарь Финам.

• Ипотечный кредит
• Ипотечный рынок

Смотреть что такое «Ипотечный период» в других словарях:

• Ипотечный период — Период времени с момента получения заявки от потенциальных ипотечных заемщиков до реализации кредитов … Инвестиционный словарь
• Ипотечный кризис в США (2007) — Ипотечный кризис в США (англ. subprime mortgage crisis) финансово экономический кризис, характерными проявлениями которого стали увеличение количества невыплат по ипотечным кредитам с высоким уровнем риска, учащение случаев отчуждения… … Википедия
• Ипотечный кризис 2008 — Мировой финансовый кризис 2008 года и рецессия конца 2000 х финансово экономический кризис, проявившийся в 2008 году в форме ухудшения основных экономических показателей в большинстве стран, и последовавшая в конце того же года глобальная… … Википедия
• Ипотечный кризис — (Mortgage Crisis) Определение ипотечного кризиса, причины кризиса в США Информация об определении ипотечного кризиса, причины кризиса в США Содержание Содержание Определение в (2007) Убытки Оценки Причины в США Хроника ипотечного кризиса США и… … Энциклопедия инвестора
• Ипотечный кредит — Ипотека это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения… … Википедия
• Ипотечный банк — Штаб квартира ипотечного банка Vorarlberger Landes und Hypothekenbank в Брегенце … Википедия
• КРЕДИТ С ДВОЙНОЙ СТАВКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ — DUAL RATE MORTGAGE DRMЗащищенный от инфляции ипотечный кредит, первые выплаты по к рому осуществляются по более низкой ставке, а затем постепенно повышаются в соответствии с уровнем инфляции (если таковая имеется) так, что ежегодные выплаты… … Энциклопедия банковского дела и финансов
• Кредит ипотечный — ссуда под залог недвижимости. Наиболее простая форма Ипотека, которая существовала ещё в Древней Греции в 7 6 вв. до н. э. При рабовладельческом и феодальном строе К. и. представлял собой разновидность ростовщического кредита, носил в… … Большая советская энциклопедия
• Опцион без поставки — по отношению к ипотечному периоду дополнительное хеджирование вместе с форвардной или заменяющей продажей. По английски: Option not to deliver См. также: Ипотечный период Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь
• Риск ипотечного периода — риск, сопряженный с получением заявки от потенциальных ипотечных заемщиков, которые затем могут отказаться принять объявленную ипотечную ставку в течение определенного льготного периода. По английски: Mortgage pipeline risk См. также: Риски… … Финансовый словарь

Какие виды ипотеки существуют

Принято выделять несколько видов ипотеки:

1. Стандартная. Оформляется на общих для всех, условиях.
2. Социальная. Ориентирована на малоимущих граждан и предоставляется с государственной поддержкой.
3. «Молодая семья». Разработана для лиц, возраст которых не превышает установленного порога в 35 лет. Предоставляется также на льготных условиях при финансовой поддержке государства.
4. Военная ипотека. Специальный банковский продукт для военнослужащих. Здесь тоже без помощи государства не обошлось, т.к. в кредитном проекте участвуют средства НИС.

Дополнительно ипотечные кредиты можно классифицировать в зависимости от цели, на которую испрашиваются денежные ресурсы: приобретение жилого помещения в новостройке или на вторичном рынке, земельного участка или строительство дома.

Ипотечный кредит – что это такое

Дифференцированный платеж постоянно меняется. Самый распространенный вариант – сумма основного долга фиксирована на весь срок кредитования, а проценты начисляются на остаток долга. За счет такого подхода ежемесячный взнос по кредиту каждый раз немного уменьшается.

Процентная ставка основывается на размере ключевой ставки Центробанка РФ (другое название – ставка рефинансирования), которая в 2020 году равна 7,25%. К установленному ЦБ показателю кредитная организация добавляет небольшой процент маржи (т.е. доходности). В некоторых случаях ставка по целевой ипотеке может быть ниже уровня ключевой ставки. Эта ситуация касается всё тех же специальных программ, в которых часть обязательств финансируется государством.

Виды ипотечных платежей

Для возврата целевой ипотеки предусмотрены 2 вида платежей: постоянные (аннуитетные) и переменные (дифференцированные).

Аннуитетный платеж неизменен на протяжении всего периода кредитования. В его составе в первые месяцы преобладают проценты за пользование ссудой, и лишь малая часть приходится на тело кредита. С течением времени пропорции процентов и самого долга меняются и к концу срока заемщик начинает расплачиваться по основной задолженности. Если для кредитования вы выберете Сбербанк, платеж будет именно таким.

Дифференцированный платеж постоянно меняется. Самый распространенный вариант – сумма основного долга фиксирована на весь срок кредитования, а проценты начисляются на остаток долга. За счет такого подхода ежемесячный взнос по кредиту каждый раз немного уменьшается.

Такой подход мало применяется в ипотечном кредитовании, поскольку в первые месяцы нагрузка на семейный бюджет оказывается непосильной. «Россельхозбанк» – один из немногих, кто до сих пор практикует оформление таких платежей в рамках ипотеки.

Наряду с этим существуют и другие виды дифференцированных взносов:

1. График, подразумевающий рост платежа. Устанавливается для заемщиков, которые временно находятся в непростой ситуации, но со временем станут достаточно платежеспособными, чтобы оплачивать более высокие взносы.
2. Шаровой платеж. Используется крупная выплата в конце срока. Например, весь срок действия кредита заемщик гасил одни лишь проценты, а в последний месяц должен отдать сумму основной задолженности. Или наоборот – проценты платятся в составе последнего взноса. Бывают и случаи комбинированных выплат: несколько лет клиент выплачивает банку часть основного займа и часть процентов, а оставшаяся сумма все равно оплачивается единовременно в конце срока.
3. С переменной процентной ставкой. Применяется в основном в рамках программ с государственной поддержкой. На первое время устанавливается более низкая ставка, а потом повышается до общего уровня. На период, когда размер процентов ниже, недополученную прибыль банку выплачивает государство.

Общее понятие расчета процентов

Понятия фиксированной и плавающей процентных ставок по ипотеке чаще всего вызывают вопросы у потенциальных получателей кредита. Это довольно выгодно для банков, которые получают прибыль с плохо осведомленных клиентов.

Фиксированный метод

Первым делом стоит разобраться с фиксированной процентной ставкой. Здесь все довольно просто: независимо от каких-либо обстоятельств, процент остается единым, равным тому, что был указан в договоре при его подписании. Например, если на момент получения денежных средств в договоре была указана ставка в 11%, то она останется такой до окончания его действия при любых обстоятельствах.

Этот вид кредитования наиболее безопасен для клиентов банков, ведь гарантия стабильности позволяет грамотно спланировать бюджет и вовремя погасить все долги. Такое практически невозможно при плавающей ставке по кредиту, поскольку при длительном сроке действия договора (например, 30 лет для ипотеки), вероятность того, что произойдут события, которые повлияют на изменение процентов переплаты за услугу, довольно высока.

При получении кредита с фиксированной процентной ставкой клиент получает сразу весь график погашения на весь период. Если будет допущена просрочка, то график будет пересчитан. Таким образом, процедура выплаты для клиента максимально прозрачна и у него не возникает мыслей о возможном мошенничестве со стороны банка.

Помимо этого, фиксированная ставка по кредиту позволяет возвращать деньги дифференцированными платежами, которые подразумевают идентичную сумму погашения на каждый месяц. Сумма платежей в таком случае вычисляется по формуле:

П = ОСТ / КМ + ОСТ * ПМ, где

• П — сумма ежемесячного платежа;
• ОСТ — остаток средств, необходимых к погашению;
• КМ — оставшееся количество месяцев или других периодов, которые обозначены клиентом и банком в договоре в качестве расчетных, до конца всех выплат;
• ПМ — проценты по кредиту в месяц (получаются при делении годовой процентной ставки на 12).

В качестве примера следует рассмотреть одну ситуацию. Житель небольшого провинциального города взял кредит на сумму 100 тысяч рублей с фиксированным процентом 15% годовых. Полностью погасить его клиент планирует за 12 месяцев посредством 12 равных выплат. В таком случае, таблица дифференциальных выплат будет выглядеть так:

Номер выплаты	Остаток задолженности, руб	Сумма процентов, которые оплачены в этом периоде, руб	Сумма основной части долга, которая оплачена в этом периоде, руб	Общая сумма выплаты в этом периоде, руб
1	100 000	1250	8333,3	9583,3
2	91 666,7	1145,8	8333,3	9479,2
3	83 333,3	1041,7	8333,3	9375
4	75 000	937,5	8333,3	9270,8
5	66 666,7	833,3	8333,3	9166,7
6	58 333,3	792,2	8333,3	9062,5
7	50 000	625	8333,3	8958,3
8	41 666,7	520,8	8333,3	8854,2
9	33 333,3	416,7	8333,3	8750
10	25 000	312,5	8333,3	8645,8
11	16 666,7	208,3	8333,3	8541,7
12	8 333,3	104,2	8333,3	8437,5

Таким образом, в течение одного года клиент полностью погасит кредит, причем сумма выплаты каждый месяц будет немного уменьшаться: первый платеж составляет почти 9600 рублей, а последний — почти 8500 рублей.

Главным недостатком рассматриваемого вида расчета процентов — это отсутствие привлекательных предложений от банков. Как правило, большинство вариантов подразумевают собой выплаты по плавающей системе. А если попадаются с фиксированной, то там слишком большой сам процент. В связи с этим большинству приходится выбирать другой вариант.

Плавающий вариант

После того как термин фиксированной ставки разобран и понят, можно переходить в плавающей. Здесь все работает гораздо сложнее. Основная часть кредитов, которые выдаются по этой ставке, — это ипотека.

Плавающая ставка по ипотеке состоит из двух частей, которые суммируются: постоянное и переменное слагаемые. Первая часть — это процент, устанавливаемый представителями банка. Он прописывается в договоре и не изменяется в течение его действия. Как правило, маржа банка составляет не менее 0,5% и не более 5%.

Переменное слагаемое зависит от текущей стоимости денежных средств:

• Ставка рефинансирования, которая утверждена Центральным Банком РФ. Напрямую зависит от экономической ситуации внутри страны.
• Индикативная ставка предоставления кредитов по версии Moscow Prime Offered Rate. Это независимая организация, которая анализирует московский денежный рынок и объявляет свою ставку.
• European Interbank Offered Rate — усредненный показатель процентной ставки, получаемый исходя из межбанковских кредитов в европейской валюте.
• London Interbank Offered Rate — среднее значение процентов переплаты, которое получают из статистики по межбанковскому кредитованию на бирже в Лондоне.

В зависимости от банка, будет использоваться одно из вышеописанных значений. Тогда уровень ставки определяется по одной из следующих формул:

• Показатель от ЦБ РФ + % банка;
• Показатель от Moscow Prime + % банка;
• Показатель от EUR Interbank + % от банка;
• Показатель от London Interbank + % от банка.

Главное преимущество перед фиксированными ставками — это довольно низкая маржа банка.
Иными словами, если в стране будет стабильная экономическая ситуация и в развитии финансового рынка не будет трудностей, то проценты останутся маленькими на весь срок.

Если же возникнут проблемы финансового рынка, и экономика начнет разрушаться, то проценты по кредиту могут серьезно вырасти, вплоть до неподъемных сумм. Поэтому те, кто соглашаются на ипотеку с плавающей ставкой, рискуют своей финансовой свободой.

В случае с фиксированной ставкой такие проблемы невозможны, ведь она остается единой при любой ситуации на рынке. Однако она сама по себе довольно выше по сравнению с плавающей.

В целом проценты при плавающей ставке меняются не сильно. В 90-е в нашем государстве СР от ЦБ РФ достигала больше 200% в год. Сегодня этот показатель составляет 8,75%. Однако никто не может гарантировать, что это не произойдет снова, особенно в долгосрочной перспективе.

Комбинированный способ

Существует и комбинированная процентная ставка, которая включает в себя принципы двух стандартных. Подобные договоры с банком подразумевают, что весь период погашения делится на две части. В первые несколько лет процент будет фиксированным, после начнет изменяться.

Отличным примером комбинированной ставки является ипотечная программа от банка ВТБ24. В ней проценты переплаты начисляются по таблице:

Первоначальный взнос, %	Максимальная ставка в течение 1-го года, %	Максимальная ставка на 2-й год, %	Предел процентов на 3-й год, %	Формула определения ставки в последующие годы погашения
Более 60	8,9	9,7	9,9	3% + СР (ставка рефинансирования ЦБ)
От 40 до 60	12,25	13,05	13,25	3% + СР
От 20 до 40	12,75	13,55	13,75	3,5% + СР

Кредит с комбинированной ставкой — это усредненный вариант, включающий в себя преимущества и недостатки стандартных методов. Здесь остаются риски непредвиденной ситуации на финансовом рынке, вследствие которой будет сильно завышен процент. Защита клиента от этого действует только первые 3 года, после чего проценты рассчитываются по стандартной формуле.

Однако такой кредит тоже гораздо выгоднее фиксированного при условии, что процент не будет сильно завышаться. Рекомендуется соглашаться на подобные условия в том случае, если планируется закончить все выплаты и закрыть вопрос в течение нескольких первых лет. Иначе риски вырастут.

Сбербанк является наиболее востребованным банком в России. Поэтому большинство граждан склонны обращаться за услугами кредитования именно сюда.

Большинство предложений от Сбербанка подразумевают фиксированный процент. Несколько лет назад в СМИ появилась информация о том, что банк планирует реализовать плавающую ставку при оказании услуг ипотечного кредитования, а также для стандартных кредитных карт. Однако этого до сих пор не произошло.

Что такое процентная ставка по ипотеке

Процентная ставка – это плата за пользование чужими деньгами. Устанавливается она как годовой показатель. Например, если банк заявляет о 13% годовых, значит, клиент заплатит именно 13% от суммы задолженности за год. Причем каждый год сумма процентов в денежном выражении будет меняться, т.к. основная задолженность постепенно погашается.

Некоторые кредитные организации, желая заполучить клиента, озвучивают процент без «годовых». К таким предложениям стоит отнестись критически: возможно, заявленный размер платы будет взиматься не в год, а в месяц.

Чаще всего такое недобросовестное отношение можно встретить в МФО. Банки стараются честно и открыто заявлять о своих условиях (за редким исключением).

Процентная ставка основывается на размере ключевой ставки Центробанка РФ (другое название – ставка рефинансирования), которая в 2020 году равна 7,25%. К установленному ЦБ показателю кредитная организация добавляет небольшой процент маржи (т.е. доходности). В некоторых случаях ставка по целевой ипотеке может быть ниже уровня ключевой ставки. Эта ситуация касается всё тех же специальных программ, в которых часть обязательств финансируется государством.

Что говорит динамика развития ипотечного рынка

Специалисты кредитного рынка говорят о том, что ключевая тенденция развития ипотечного рынка сегодня заключается в смягчении условий по ипотечным кредитам. Такая ситуация во многом обусловлена проводимой политикой ЦБ, направленной на снижение ключевой ставки. Предыдущее ее значение было установлено на уровне 7%, но уже 25 октября 2020 года на очередном совещании Совета директоров было принято решение о ещё большем снижении до уровня 6,5%.

В августе значительное количество банков отреагировали на решение о снижении ключевой ставки заявлениями об изменении условий кредитования по ипотечным предложениям. Снижение в рамках программ для новостроек еще в апреле 2020 года держались на уровне 10,13%, а в сентябре уже опустились до уровня 9,12%. Впервые за последнее время ставки по продуктам для вторичного рынка опустились ниже 10%.

При этом прогнозируется снижение инфляции ниже целевого уровня в 4%, что позволяет говорить о наличии потенциала для еще большего снижения ставок по кредитам. В паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда» ставится задача достичь к 2024 году значения ставки по ипотеки в 7,9%.

Ожидаемыми тенденциями на рынке кредитования должно стать:

• снижением процентных ставок;
• рост объемов кредитования;
• сотрудничество застройщиков и банков;
• смягчение условий предоставления займов.

Показатели объема спроса на приобретение жилой недвижимости с привлечением ипотечного механизма зависят от уровня процентных ставок по займам. Наблюдаемая динамика их снижения должна сформировать платежеспособный спрос на жилье. Он выступит поддержкой для запуска новых проектов застройщиками с учетом последних изменений в части проектного финансирования и использования счетов эскроу.

Что такое предмет ипотеки

Предметом ипотеки называют то имущество, которое планируется передать в залог. Статьей 5 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» строго регламентирован перечень имущества, которое может быть передано в залог в рамках ипотеки:

• земельные участки;
• здания, сооружения, предприятия;
• жилая недвижимость (квартиры, дома, комнаты);
• гаражи, дачи, садовые домики;
• воздушные и морские суда;
• машино-места.

Если недвижимое имущество принадлежит заемщику на правах аренды, закон разрешает залог этих прав. Имущество может быть передано в обременение только целиком, вместе со всеми имеющимися принадлежностями, а частные дома и отдельно стоящие сооружения – исключительно вместе с участком земли, на котором они расположены.

Что такое страхование титула при ипотеке

Нередко происходит явление, итог которого становится поводом возникновения страхового случая. Это происходит довольно часто, поскольку в сроки, которые даются на оформление ипотечной сделки, проверить всю информацию невозможно. Что значит в конкретном случае страховой полис титульного страхования?

Вопрос о том, сколько стоит страхование титула при ипотеке, считается неотъемлемой частью сделки. Каждая страховая компания определяет стоимость самостоятельно. Чаще всего диапазон видоизменяется 0,3-1,5 % от размера кредита. В целом, цена такой защиты сопоставима со стоимостью страхования жизни и здоровья при ипотеке. Страховка подбирается индивидуально для каждого заемщика. Стоимость титульного страхования при ипотеке (сумма страховой премии) зависит от следующих факторов:

Что такое титульный период

В случае приобретения жилья на первичном рынке, применяется понятие титульного периода. Это тот промежуток времени, который наступил в момент регистрации права собственности на купленное по ипотеке жилье и продолжается до конца срока действия договора кредитования.

До приобретения заемщиком права собственности идет фаза строительства и ввода здания в эксплуатацию. Этот период называется инвестиционным.

Как правило, в титульном периоде процентная ставка снижается. Однако вместе со снижением размера процентов банк может потребовать так называемое страхование титула. То есть страховка оформляется по риску «утрата права собственности».

Что такое инвестиционный период в ипотеке

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ — Доходы. Естественным критерием сравнения инвестиционных альтернатив является норма прибыли, или ставка дохода (доходность), рассчитанная как отношение изменения стоимости к первоначальной стоимости. Алгебраически она может быть выражена следующим … Энциклопедия Кольера

• В отличие от стандартного кредитования частных лиц банком проверяется вовсе не сам заемщик, а конкурентоспособность его проекта, именно поэтому ключевым документом, влияющим на одобрение банка, является ТЭО – технико-экономическое обоснование мероприятий.
• На инвестиционный кредит наложены ограничения для банка. Так, банк не может требовать процент, превышающий доходность проекта, и предоставлять кредит на срок, меньший, чем срок окупаемости проекта (стремление предпринимателя погасить кредит как можно раньше может сыграть злую шутку с его бизнесом). Наличие таких лимитов заставляет банки относиться к проверке ТЭО и инвестиционного проекта еще более внимательно.
• Предприниматель может пользоваться льготным периодом погашения, то есть выплачивать исключительно проценты по кредиту без уменьшения основной части долга. Полноценно погашать кредит он начинает после ввода объекта в эксплуатацию.
• Инвестиционные кредиты строго целевые. Средства тратятся исключительно на реконструкцию или модернизацию. За тем, чтобы деньги не «ушли» на иные нужды, кредиторы тщательно следят. В некоторых случаях кредитные организации даже ассистируют самим предпринимателям в финансовых расчетах, чтобы организовать своевременное поступление ежемесячных платежей.

Это интересно: Белгород помощь матери одиночки

Можно ли обналичить ипотеку

По общему правилу размер займа перечисляется на счет продавца или застройщика. Поэтому единственный способ законно обналичить обычную ипотеку – воспользоваться соответствующим банковским предложением. Некоторые финансовые организации позволяют снимать наличность со ссудного счета и самостоятельно производить расчеты с продавцом. Но в этом случае для надлежащего обеспечения по кредиту у клиента потребуют залог другой, не приобретаемой, недвижимости.

Еще один способ законного обналичивания есть у военнослужащих. Если участник НИС увольняется с военной службы по истечении срока необходимой выслуги лет, за ним законодательно закреплено право на получение ипотечных средств. Все, накопленные к тому времени на специальном счете деньги, выдаются на руки.

Важно! Все остальные предложения, которые можно встретить в сети – мошеннические схемы, на каждую из которых найдется своя статья в Уголовном кодексе.

Нужно ли страховать ипотеку

Если вы нацеливаетесь на взятие ипотеки, то вам должен быть интересен вопрос — ипотечное страхование обязательно или нет? Этим вопросом задаются все заёмщики, ведь страховка не из дешёвых, тем более, она ежегодно должна продлеваться. А ведь её стоимость иногда входит в сумму ипотеки, а значит, вы заплатите ещё и проценты от её размера. Обязывая заёмщиков страховать ипотечное жильё, банки обеспечивают возврат денег по кредиту. Поэтому страховка обязательна. Но страхование существует в нескольких формах, имеющих свои нюансы.

Как заработать на ипотеке

На первый взгляд, вопрос звучит странно: называя ипотеку рабством, пытаться на этом заработать? Однако и здесь есть действительно реальные и законные способы заработка. Правда, их всего два:

1. Сдача в аренду приобретенной недвижимости. Здесь важно, чтобы сумма арендной платы перекрывала не только сам кредит и коммунальные платежи, но и дополнительные расходы заемщика по страхованию. Поэтому, приобретая квартиру с такой целью, важно заранее изучить цены на рынке арендованного жилья.
2. Перепродажа жилья. Подразумевается приобретение квартиры на стадии котлована по минимальной цене и ее последующая перепродажа после сдачи дома в эксплуатацию. Здесь возможность заработка может растянуться на долгие годы и есть риск попасть на долгострой или недострой. К тому же стоит учитывать и размер банковских процентов. В некоторых случаях общей, выплаченной банку суммы, хватает на приобретение двух аналогичных квартир.

Титульное страхование недвижимости: что это такое

Оспорить существующее право собственности на недвижимость можно только через суд. Если один из бывших владельцев квартиры решит это сделать, вы получите соответствующую повестку. Об этой ситуации необходимо будет сразу сообщить в страховую компанию. Сделать это нужно обязательно, сроки оповещения будут указаны в договоре о страховании титула.

Это интересно: Сколько стоит один день в саду 2020 в серпухове 8 часовой день

Форс-мажором в данном случае будет считаться, к примеру, утрата прав на недвижимость в результате военных действий или конфискации ее государством. Также под это определение подходят последствия катастроф техногенного или природного характера. Кстати, учтите, что страхование титула не покрывает ущерба, понесенного вами в результате разрушения объекта недвижимости. В этом случае вы теряете объект собственности, но не право. Данные ситуации решаются с помощью имущественного страхования.

Меняются условия по ипотеке: Какой договор не стоит подписывать и какие риски появились у заёмщиков

В октябре и крупные, и небольшие банки стали один за другим предлагать заёмщикам всё более заманчивые предложения по ипотеке. Какие подводные камни могут скрываться в договоре и как их найти?

Ипотечный рынок последние месяцы переживает непросто. Объём задолженности по жилищным кредитам превысил 10,7 трлн рублей. Средний ежемесячный платёж за год вырос почти на 13%. Счётная палата уже предупредила ЦБ о возможном обрушении рынка ипотеки. Как показали данные Росреестра, спрос на ипотеку в Москве в конце лета упал на 22%. В то же время сейчас обсуждается предложение распространить семейную ипотеку на вторичное жильё в городах, где почти нет новостроек.

— Динамика позитивная. Только в августе выдано более 150 000 ипотечных кредитов. Хороший показатель, но если сравнивать с августом прошлого года, то это меньше на 8%. Тогда был большой бум, связанный с льготным кредитованием. При этом суммы кредитов в этом году на 6% больше, чем в августе прошлого года, — такие цифры привёл на конференции в пресс-центре НСН президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.

При этом он отметил, что роста просрочек по ипотечным кредитам нет. По его словам, за восемь месяцев этого года выдан 1 миллион 240 тысяч ипотечных кредитов, и это очень приличные объёмы. Гарегин Тосунян считает, что пузыря на рынке нет. По ипотеке самый низкий уровень просрочки, который сохраняется на 0,5–0,9%. Для сравнения — по другим кредитам просрочка составляет порядка 4%.

В то же время у простых покупателей сейчас возникает немало вопросов к обстановке на рынке. Несмотря на то что ставки по ипотеке падают, жильё доступнее не становится. Цены на недвижимость не спешат снижаться после того, как за год поднялись рекордными темпами. К тому же этой осенью и банкиры, и застройщики внесли на рынок свои коррективы.

Октябрьские спецпредложения банков впечатляют своей щедростью. Одни отменяют страховку по ипотеке за первый год, другие снижают процент до минимума за покупку жилья в отдалённых регионах, третьи упрощают процесс приобретения квартир в кредит с торгов. Появляются и всё более интересные предложения от застройщиков, которые заманивают клиентов осенними акциями и бонусами. Но не всё так просто.

Топ-менеджер в области финансовых коммуникаций, экономист Андрей Лобода предупредил, что в банках всё ещё встречается мисселинг. Это замена одного продукта на другой. В этом случае полная стоимость кредитования может быть дороже на 200 000 – 500 000 рублей из-за того, что заёмщику просто навязывают непрофильные финансовые продукты.

— Банкротство строительных компаний стало редким явлением в крупных городах, и всё-таки важно выбирать проверенных временем девелоперов, которые имеют поддержку властей в регионах присутствия. Рекомендую подписывать договор только после изучения его юристом. Иногда можно сэкономить от 200 тысяч до 1 миллиона рублей, если сроки сдачи жилья серьёзно задержат, — рассказал Андрей Лобода.

При этом он обращает внимание, что сейчас появилось много действительно выгодных программ. Во многих российских регионах, в отличие от Москвы, Подмосковья, Краснодара, Казани и Санкт-Петербурга, жильё строится очень низкими темпами. Льготные программы ипотеки в них пока попросту неприменимы. Сегодня власти рассматривают возможность распространить льготную ипотеку и на вторичное жильё.

Нефтяной локдаун: Чем новая волна карантинов обернётся для курса валют

По мнению Андрея Лободы, это очень верный ход, который поможет семьям улучшить жилищные условия, сократив расходы на 30–50%. Стабилизация рынка, вероятно, принесёт свои плоды в начале следующего года. Экономист считает, что при ключевой ставке 7,5–8% базовая ставка на ипотеку для вторичного рынка достигнет 8,5%, а на предложения в новостройках и рефинансирование займов — около 9,5%.

При этом он отметил, что цены на квадратные метры растут, а вместе с ними расширяется и список маркетинговых идей продавцов жилья. Например, они предлагают в формате скидок собственные программы субсидирования ипотеки от 0,1 до 5,5%. Да и скидки на новостройки можно получить в размере 5%, если хорошо поторговаться. Но тут тоже может быть немало подводных камней. Слишком заманчивые условия может давать недобросовестный застройщик. Кроме того, выгода может снижаться за счёт завышенной стоимости самого жилья или каких-то изъянов в строительстве, которые потом придётся компенсировать за свой счёт. В любом случае покупателю нужно тщательно проверять репутацию застройщика и историю возведения конкретного жилого комплекса.

— Заёмщика должны насторожить не слишком чёткие и конкретные условия ставок, плавающие показатели ставок, туманные формулировки, связанные со страхованием жизни. Всё, что вызывает вопросы и не находит прозрачных ответов у банка, является поводом не подписывать договор хотя бы до прояснения ситуации. После подписания договора заёмщик уже не сможет «откатить» назад ситуацию и берёт на себя все обозначенные в договоре обязательства, — пояснила старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова.

Тем не менее подводных камней в последнее время становится меньше. Ипотека сейчас — это совсем не та ипотека, которая была даже 10–15 лет назад. Сейчас условия стали более прозрачными и выгодными для заёмщика. Таково мнение специалиста по банковскому сектору, руководителя представительства инвестиционного Фонда ANIF в России Сергея Григоряна.

— Так, ни один банк не может запретить гасить кредит досрочно, хоть на следующий день после получения. И никакие санкции для заёмщика за это не предусмотрены на уровне закона. Я знаю даже такие случаи, когда застройщики предлагали хорошие скидки покупателям, которые оформляли ипотеку в определённом банке. Покупатели брали ипотеку, покупали квартиру со скидкой, а потом через пару дней закрывали кредит. При этом все страховки: жизни и здоровья, имущества тоже должны быть возвращены покупателю, если договор расторгнут менее чем через 14 дней. Конечно, это не массовые случаи. В основном ипотечный кредит берут те, кому не хватает денег на покупку собственного жилья и в ближайшие годы погашение ипотеки не предвидится. Но подобная схема абсолютно законна, и ею можно воспользоваться, если есть такая возможность, — пояснил Сергей Григорян.

Старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников отметил, что сейчас у заёмщика есть возможность отказаться от страховок и прочих навязанных услуг. Какое-то время назад оформить ипотеку без приобретения обязательных страховок было практически невозможно. Из банков на это шли единицы. Причём страховки надо было приобретать в определённой страховой компании с невыгодными комиссиями. Сейчас на уровне законодательства этот вопрос решён.

Как объяснил юрист, заёмщик может оформить кредит вообще без сопутствующих страховок, и банк не вправе его обязать их купить. Также клиент может принести полис из сторонней страховой компании, аккредитованной банком. Зачастую, если заёмщик отказывается от страховок, ставка по кредиту увеличивается на 1–1,5%. Примерно в такую же сумму обходится и страховка. Поэтому в материальном плане часто не имеет разницы — брать кредит без страховки, но с увеличенной процентной ставкой или оплачивать страховой полис и получать сниженную процентную ставку.

— Но последний вариант может быть выгоднее, потому что вы всё равно платите примерно одни и те же деньги, но сможете рассчитывать ещё и на компенсацию в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. В прошлом году настоящим хитом при оформлении ипотеки стала страховка от потери работы. Более половины заёмщиков её оформляли. Средняя комиссия по страховке составляла от трёх до 10 тысяч рублей и предполагала погашение платежей по ипотеке в случае потери заёмщиком работы на определённый период — от двух до шести месяцев. Но ключевым условием было, что заёмщик не должен был уходить с работы по собственному желанию, — добавил Петр Гусятников.

Как правильно читать ипотечный договор?

Если вы планируете взять ипотеку, вам обязательно придется оформлять кредитный договор. Не подписать лишнего — очень важно! Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обратить внимание.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Вы собрались взять ипотеку и теперь выбираете банк. При этом придется обязательно подписывать кредитный договор, который чаще всего содержит дополнения мелким шрифтом. Иногда банки таким образом камуфлируют коварные условия, которые в будущем могут вас разорить.

Действительно ли мелкий шрифт скрывает «подводные камни»?

На самом деле — нет. Подобные ухищрения банки уже давно не используют. Точно известно, что ключевые игроки, предоставляющие ипотечные продукты, не прибегают к написанию кредитных договоров мелким шрифтом. Шрифт небольших размеров теперь используется разве что для экономии бумаги. Однако из-за большого количества информации вы можете в определенный момент столкнуться с ситуацией, когда в силу вступят важные условия договора, которые при подписании были пропущены.

Ищем образец кредитного договора

Очень важно при выборе банка собрать максимальное количество информации о договоре. Давно не секрет, что большинство банков размещает типовой кредитный договор на своих сайтах. Можно воспользоваться обычным поисковиком и набрать там: «ипотека», «банк» или «ипотечный договор».

Однако далеко не все банки выкладывают типовые формы договоров. Стоит взять на заметку все тематические форумы, там договор точно есть. Существует и еще один вариант заполучить нужный образец — можно отправиться в банк и попросить консультанта распечатать шаблон договора.

Допустим, шрифт крупный, но как лучше читать все страницы?

Еще одна не менее значимая проблема — большое количество страниц договора, на которых прописаны все детали. Во время чтения, тем более если документ объемный, обычно ускользают из поля зрения какие-то детали. Некоторые кредитные организации даже облегчают клиентам усвоение информации. Они делят договор на части. Одна содержит терминологию и общие условия, другая — условия индивидуальные.

В части про общие условия описываются основные понятия и формулы расчета кредита. Эти пункты одинаковы во всех договорах для всех заемщиков. Некоторые могут применить оригинальный подход и ознакомиться с этими условиями после подписания договора — все равно эти пункты меняться не будут.

С частью про индивидуальные условия придется помучиться на месте. Здесь идет речь обо всех параметрах именно вашего кредита: конкретной сумме, сроке займа, ставке, ранжировании платежей при погашении и других. Все это нужно перепроверить именно в день подписания.

О´кей, какие есть еще «подводные камни»?

К сожалению, некоторые кредитные организации дают ссылки на оферту, которую размещают в интернете. В ней могут содержаться пункты, влияющие на основные параметры договора. Это может быть пересмотр процентов из-за экономической ситуации в стране, смена тарифов без предупреждения заемщика, в одностороннем порядке. Все может произойти неожиданно, вас лишь уведомят постфактум о перемене важных условий. Разумеется, лучше не пользоваться такими схемами.

Основными обсуждаемыми моментами являются случаи, в которых: кредитор проверяет предмет залога, изменение ставки, возможность кредитора попросить вернуть кредит из-за нарушений условий договора, заемщика обязывают переоформлять страховку жизни и квартиры. Все это стоит помнить при заключении договора.

Разумеется, нужно максимально детально изучить все пункты, излагающие индивидуальные условия. Не забудьте проверить сумму кредита, срок кредита, номинальную ставку за пользование деньгами и эффективную ставку. Обратите внимание на размер ежемесячного платежа и дату его погашения. Ошибки в этих пунктах могут привести к тому, что Росреестр может приостановить регистрацию конкретной сделки. Работа продолжится только после устранения всех ошибок.

Изменить договор не удастся, придется менять банк

В любом банке клиентам предлагают подписать единственный вариант договора. Над ним долгое время трудились юристы, они учитывали все нюансы, все гипотетические ситуации — банк вряд ли будет менять все это ради одного клиента. Лучшим способом избежать ошибки будет доскональное изучение бумаг заранее. Просить менять условия договора банк бессмысленно, проще выбрать другой.

Однако это может не уберечь вас от «изменения рыночной конъюнктуры»

Большой объем информации, которую нужно просмотреть и осмыслить в короткие сроки, может влиять на то, что из поля зрения ипотечных заемщиков уходят очень важные детали. Многие банки до сих пор добавляют в договор пункт об изменении ставки в случае «изменения рыночной конъюнктуры» или изменения ключевой ставки Центробанка РФ. Суть данной опции в том, что банк может поменять условия договора без консультации с заемщиком. Конечно, ведущие игроки рынка вряд ли будут прибегать к таким ухищрениям, но попасть под данные пункты шанс все еще высок. В результате при изменении ключевой ставки или при начале экономического кризиса вы рискуете попасть в ту же группу, что и печально известные валютные ипотечники. В сложившейся ситуации выход один — идти подписывать договор в другой банк.

Не забывайте о штрафах за просрочку

В любом договоре любого банка прописаны штрафные санкции за задержку выплат по основному долгу и процентам. Максимальный размер штрафа сегодня достигает 0,06% в день от суммы, просроченной кредитором. Таким образом, уже один день просрочки грозит существенными финансовыми потерями. Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» гласит, что размер пеней, а также штрафов по ипотеке, в случае просрочки платежей не может быть выше ключевой ставки на дату подписания договора между банком и заемщиком. Раньше максимально возможный размер штрафов за просрочку кредитов не был прописан, и банки пользовались этим и назначали космические штрафы в договорах.

Все это приводило к непрогнозируемому должником росту ставки, а также астрономическим платежам из-за просрочки. После большого количества прецедентов с судебными разбирательствами Госдума внесла необходимые изменения в законодательство и заемщики стали пользоваться большéй защитой. Однако это не означает, что следует отказаться от детального изучения кредитного договора.

Оформлять кредитный договор на самом деле не так страшно

Изучив все возможные подвохи, становится понятно, что никаких особенно опасных ловушек в кредитном договоре нет. Разумеется, стоит еще до визита в банк ознакомиться со всеми условиями предложения, на месте проверить все нюансы сделки, а также постараться не совершать просрочек погашения кредита. Не стоит избегать и обращения к кредитному специалисту; задайте ему все волнующие вопросы — ничего страшного в этом нет. Главное — помнить, насколько значительную сумму вы берете, и постараться максимально серьезно подойти к процедуре. Также не стоит забывать, что все документы, которые связаны с выплатой кредита, необходимо хранить до полного исполнения обязательств в надежном месте.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Титульное страхование недвижимости при ипотеке и без — все нюансы защиты титула

Ипотечное страхование – это обязательная страховка, без неё кредит на покупку квартиры не получить. Но это не единственный вид страхования, который может быть полезен. Эксперты финансового портала Выберу.ру расскажут, почему при сделках с недвижимостью появляется риск утраты права собственности на квартиру и как страховка титула защитит при проведении сделок купли-продажи.

Что такое титульное страхование недвижимости

Титульная страховка квартиры, как и другого недвижимого имущества, защищает от риска потерять право собственности. Не сам объект недвижимости, а право быть его владельцем. Титульным страхованием защищаются финансовые права нового собственника в ситуации, когда он перестаёт быть владельцем жилья по независящим от него причинам. Страхование титула недвижимости наиболее востребовано на вторичном рынке. К основным причинам появления проблем при заключении сделок относятся следующие ситуации:

• договор купли‑продажи признается недействительным;
• появляются ранее неизвестные наследники имущества;
• отменяется решение суда, по которому недвижимость передавалась в собственность;
• допущена ошибка сотрудниками Росреестра при ведении базы данных и т. д.

Причин, по которым владельцы недвижимости теряют право собственности, много, поэтому и страхуются финансовые риски. Суммы выплаты позволяют добросовестным покупателям или наследникам компенсировать потери.

Как это работает. Елена покупает квартиру на вторичном рынке у Анны, предусмотрительно страхует титул. Анна получила эту квартиру в наследство от бабушки, о существовании других наследников ей известно не было. Через семь месяцев из Англии приезжает Алексей — сын бабушки, который не появлялся в России более 20 лет. Он наследник первой очереди, поэтому подает в суд. Поскольку завещания не было, Анну лишают права наследования, Алексей признается наследником, а Елена теряет право собственности на купленное жилье. Благодаря наличию страхового полиса Елена получает выплату компенсации по договору титульного страхования.

Когда оформляют страховку титула

Оформлять титульную страховку рекомендуется, если происходят следующие сделки:

• покупка недвижимости;
• получение ипотечных кредитов;
• оформление в собственность вторичной недвижимости после вступления в наследство, получения дарственной и т. д.

Титульное страхование недвижимости без ипотеки или с оформлением ипотечного кредита возможно на жилые и нежилые объекты физическими и юридическими лицами.

Риски утраты права собственности

Договор страхования титулов необходим, если третья сторона предъявляет претензии по поводу незаконного ущемления своих интересов и признания сделок, связанных с недвижимостью, недействительными. Обычно в таких случаях подаётся судебный иск. Рассмотрим два варианта исков.

Виндикация

Заявление в суд подается в следующих случаях:

• право собственности утрачено в результате мошеннических действий;
• сделка произведена обманным путем, например, под угрозами, введением в заблуждение, в результате сговора ряда лиц.

Подать иск имеет право только законный владелец, способный доказать, что у него есть права на данную недвижимость. Срок исковой давности по виндикации — три года.

Признание сделки купли-продажи недействительной

При нарушении права собственности недееспособных или несовершеннолетних граждан, если сделка проведена одним супругом без согласия другого, с нарушением закона, подаётся заявление о признании договора купли‑продажи недействительным. Практика показывает, что суд при подтверждении фактов, изложенных в иске, признает сделку ничтожной, а значит, новый собственник теряет купленное имущество. Если он застрахует титул, ему гарантируется выплата возмещения.

Цена страхового полиса несоизмерима с суммой, которую можно потерять при вынесении судебного решения не в вашу пользу. Срок давности по подобным делам — три года. Рекомендуется оформить страховку как минимум на этот период.

Титульное страхование при ипотеке — обязательно или нет

Ипотечное кредитование — достаточно рискованный банковский инструмент. Уровень риска увеличивается за счет длительного срока выплат кредита — до 30 лет. В течение этого периода заемщик может потерять работу, здоровье, оказаться в сложных жизненных ситуациях. Поэтому финансовые учреждения хотят максимально защитить свои интересы. Для этого действует обязательное страхование залогового имущества. А вот дополнительную защиту заемщика и банка обеспечивает комплексное страхование. В него может включаться:

• недвижимость;
• жизнь и здоровье заемщика;
• титул.

Если банк настаивает на страховке титула, то без оформления полиса кредит могут и не выдать, несмотря на то, что закон не закрепляет обязанность данного вида страхования. Финансовые организации имеют право отказать в кредите без объяснения причин. Поводов для обращения с жалобой в вышестоящие органы у заемщика не будет.

При оформлении ипотечного кредита на новостройки, в отличие от вторичного жилья, банки редко требуют наличия титульной страховки. Риск попасть на двойную или тройную продажу новых объектов в настоящее время минимален.

Стоимость страхования титула

В разных страховых компаниях стоимость страховки отличается. Рекомендуется предварительно изучить несколько вариантов, чтобы выбрать лучшее предложение. Обычно цена титульного страхования недвижимости рассчитывается с учетом ряда критериев:

• Страховая сумма. Стоимость жилья устанавливается с учетом рыночной цены на момент оформления договора. Она не может быть больше фактических сумм, уплаченных покупателями квартиры.
• Базовый тариф. Страховщики самостоятельно устанавливают размер тарифа.
• Коэффициенты. В зависимости от уровня риска могут использоваться повышающие коэффициенты. Например, если с данным объектом было проведено много сделок за последнее время или основание получения права собственности выглядит сомнительно, страхуют риски по более высокой цене.
• Срок владения. Оформить полис в течение первого года после получения права собственности будет дороже, чем в каждый последующий год. На практике самые рискованные бывают первые двенадцать месяцев.

Независимо от того, сколько стоит титульное страхование, страховщики могут предложить оформить страховку в рассрочку. Размер ежемесячного платежа фиксируется на весь срок страхования. Полис защищает покупателя от рисков потери права собственности с момента первого платежа, если иное не оговорено в договоре.

Необходимые документы

Для того чтобы оформить страхование титула без ипотеки или с кредитным договором, необходимо представить пакет документов, включающий:

• заявление, анкету;
• паспорт страхователя;
• выписку из ЕГРН;
• подтверждение факта получения права собственности (договор купли/продажи, дарения, наследства и т. п. );
• кредитный договор, если производится оформление ипотечной недвижимости;
• выписка из домовой книги (при наличии);
• техпаспорт, план квартиры, если они нужны страховщику;
• подтверждение рыночной стоимости объекта.

Страховые компании имеют право потребовать предоставления других документов, если они необходимы для определения стоимости объекта, страховки, подтверждения личности страхователя и других данных.

Что учесть при оформлении титульной страховки

Гражданский Кодекс РФ регламентирует общие положения имущественного страхования, однако отдельных законов о титульной страховке нет. Поэтому страховщики руководствуются требованиями ГК РФ.

К основным особенностям страхования титула относятся следующие моменты:

• объект страхования — право собственности;
• срок заключения договора зависит от желания страхователя. В среднем он составляет три года, но может быть и один год, и десять лет. Срок три года выбирается с учетом исковой давности по договорам купли/продажи;
• страхователь — ипотечный заемщик, также можно страховку оформить вне ипотеки;
• страховку оформляют до или после регистрации права в Росреестре. В силу договор вступит только после проведения регистрационных действий, поскольку до этого момента объекта страхования не существует;
• страховые случаи, по которым предусмотрена выплата компенсации клиенту, указываются в договоре. Для исключения конфликтных ситуаций рекомендуется внимательно изучить договор до момента его подписания.

При оформлении страховки страховщиком проводится проверка законности приобретения недвижимости. Если при изучении документов, договора выявляются высокие риски, страховая имеет право отказаться оформлять полис или увеличит цену страховки.

От чего нельзя застраховать

Страховая компания имеет право отказаться выплачивать суммы возмещения на следующих основаниях:

• застрахованное лицо не выполнило взятые на себя обязательства — не переведена оплата, нарушены условия договора и т. д. ;
• наступили форс-мажорные обстоятельства, указанные в договоре, — военные действия, конфискация имущества на основании решения суда и т. п. ;
• собственник лишен права владения недвижимостью, поскольку квартира использовалась не по назначению или были нарушены условия её эксплуатации;
• страхователь сам продал, подарил, обменял застрахованное имущество;
• произведена неузаконенная перепланировка, переустройство, угрожающее целостности дома;
• недвижимость приобретена в результате преступного сговора;
• банк забрал квартиру, которая была залоговым имуществом, в связи с неуплатой кредита.

Полный перечень ситуаций, когда полис не будет действовать и выплаты страховых возмещений можно не ждать, указывается в договоре.

Страховые компании, которые страхуют титул

Практически все крупные страховые компании предлагают застраховать титул. Рекомендуется перед оформлением договора изучить независимые рейтинги, отзывы, уточнить, есть ли у данного страховщика лицензия на ведение деятельности.

В ТОП‑3 компаний, страхующих титул, входят следующие организации:

• Альфа. Крупнейшая частная страховая группа. Предлагает клиентам широкий спектр услуг, включая комплексные программы защиты. Является частью «Альфа-Групп». Уставной капитал — более 22 миллиардов рублей. На российском рынке работает более 30 лет. Предлагает оформлять полис, продлять страховку, сообщать о наступлении страховых случаев через мобильное приложение. Базовый тариф при страховке титула — 0,3%. Полисы оформляются на срок от года до десяти лет. При единовременной оплате за весь период страхования предлагаются скидки.
• Ингосстрах. Компания оказывает услуги на российском и международном рынке. Работает более 70 лет. Региональная сеть состоит из 83 филиалов. Полисы признаются в 130 странах. Для клиентов разработано мобильное приложение, действует личный кабинет на сайте. Решение по возможности заключения договора страхования принимается за 1,5–2 часа. При оформлении комплексного полиса, который защищает покупателя от трех видов рисков, стоимость страховки от 0,5% в год.
• Росгосстрах. Более 100 лет компания оказывает услуги страхования. Имеет 140 офисов. Является признанным лидером страхового дела. По титульному страхованию заключает договор на жилые, нежилые помещения и земельные участки. Максимальный срок по страхованию титула — 3 года, далее полис можно продлить.

Если необходимо оформлять ипотеку, банк предложит страховщика. Финансовые организации всегда имеют надежных партнеров, где любой покупатель может получить полис.